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《黑龙江省住宅物业管理条例》解读

黑龙江省住房和城乡建设厅 

    一、《条例》出台背景

物业管理事关广大人民群众的切身利益,对于改善人居环境、促进社区建设、维护社会稳定具有重要意义。近年来,我省物业服务行业发展较为迅速,但随着物业服务企业资质的取消,市场营商环境的进一步放开,“放管服”工作的深入推进,物业服务企业的准入门槛全面降低,物业服务主体井喷式增长,物业管理问题日益凸显、矛盾比较突出,物业管理工作出现一些新问题、新情况。物业管理重心下移力度不够,物业管理与社区治理尚未有效结合;业主大会成立难,业主委员会作用发挥受限,业主自治制度难以有效运行;物业服务人行为不够规范,服务意识不强,收费标准与服务质量不符,损害了业主合法权益;供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位维修、养护和管理责任落实不到位;对于房屋开发建设遗留的质量问题,前期物业服务人与开发建设单位责任主体划分不清,从而引发大量物业服务纠纷等等。这些问题给居民日常生活带来极大困扰,而国家关于物业管理的行政法规和部门规章较为原则,亟待通过省级层面立法、完善制度加以解决。

    二、《条例》出台意义

制定《黑龙江省住宅物业管理条例》,是贯彻落实党中央和省委关于城乡社区治理工作决策部署的具体行动,是提高社会治理能力和治理体系现代化的必然要求;是解决新形势下物业管理各种矛盾问题的现实需要;是坚持以良法推动和保障不断满足人民群众对优良社区美好生活环境向往的根本举措;是建设和谐宜居社区,规范引导居民调整行为习惯的有效途径。也是回应人民群众关切,不断提高我省社区治理法治化水平的实际举措。

这是一部与百姓生活息息相关的惠民立法。《条例》的颁布将有利于进一步明确物业管理相关主体的权利义务,明确相互之间的法律关系,厘清法律责任,减少和化解物业管理活动中的矛盾,依法维护和保障物业管理相关主体的合法权益;有利于增强可操作性,进一步规范和加强物业管理活动;有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,保障物业的合理使用,提高群众生活品质,构建小区的和谐,维护社会稳定。

    三、《条例》规范的主要内容(主要亮点)

(一)坚持发挥党建引领作用,创新基层治理模式。条例规定了建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制。鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理,推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。同时,规定了确定首次业主大会会议筹备组、业主委员会和物业管理委员会成员,应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加。

(二)促进物业管理与社区治理有机结合。赋予街道办事处、乡镇政府统筹协调、监督管理辖区物业管理活动的具体职责,发挥其了解实际情况、发现问题及时、处理问题直接的优势。同时,为促进城市管理、社会治理向“最后一公里”延伸,设定了“执法进小区”内容,形成“街道吹哨,部门报到”的工作机制,解决小区相关事项管理空白和职能缺位的问题。
(三)促进业主自治制度加快建立
一是针对首次业主大会会议召开难的问题,降低了业主大会发起门槛。
二是针对业主大会会议组织难、表决难的问题,规定“可以采用书面征求意见”“提倡采用短信、微信等信息化技术手段改进表决方式”“市、县物业行政主管部门建立业主决策信息平台”等内容。
三是针对业主委员会作用发挥不够、履职不到位、缺乏监督约束机制等问题,从入口关把起,对业主委员会成员应当具备的条件进行明确;从基础保障做起,对业主委员会办公用房、业主委员会工作经费以及工作补贴来源渠道进行确定;从监督跟进严起,规定街道办、乡镇政府测评业主委员会年度工作,连续两年测评不合格的,重选业主委员会,并对业主委员会改选、业主委员会及其成员禁止性行为,以及业主委员会成员资格终止进行规定。
四是针对当前物业服务合同多数是前期物业服务合同的延续,不利于业主大会成立和物业服务企业提高服务质量,设定前期物业服务合同期限一般不超过三年。
(四)引导业主维护和保障共同权益
一是针对业主对共有部分享有共同管理权利认识的缺失和不足,对业主共有部分包含的具体内容进行了明确。
二是针对业主被动接受物业服务事项,不善于通过物业服务合同合理、公平约定双方权利义务的问题,明确建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容;规定物业服务合同应当包括的主要内容。
三是针对业主共有收益可能被侵占的问题,对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动,经营收益归全体业主,以及收益使用方式进行了明确。
(五)规范物业服务人行为
一是针对物业服务企业良莠不齐,业主选聘物业服务企业不规范,引发社会矛盾频发问题,规定业主选聘物业服务企业应当公开招标。
二是针对业主不交费、物业服务人降低物业服务质量,物业管理恶性循环的问题,明确物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁主张权利;同时明确业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费,禁止物业服务人采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进入停车位等方式催交物业费。
三是针对业主与物业服务企业之间因为信息的不对等,缺乏沟通,而激发矛盾问题,设定了物业管理公示制度,明确物业服务企业信息公示具体内容。
四是为解决房屋开发建设遗留质量问题,规定建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议。建设单位未按照协议约定期限整改落实的,物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告,县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的,承担整改落实责任。
五是针对解聘后的物业服务企业拒不退出问题,规定了具体清退措施。有效维护了业主的合法权益和公共秩序。
六是针对物业服务人履约不到位、监管手段单一的问题,建立物业服务人诚信履约监督机制,实行等级评定,并采取相应奖惩措施。同时,规定了第三方评估的内容。
(六)科学设定建设单位、专营单位权利义务
一是针对在工程建设阶段存在的物业管理区域划分不合理,物业配套设施设备建设不达标等“先天不足”问题,对物业管理区域划分原则、备案,物业服务用房,物业承接查验等作出具体规定。
二是为切断建设单位与前期物业的利益联系,既提倡房地产开发与物业管理相分离,又保证讲诚信、服务佳、口碑好、有实力的物业企业更好地提供物业服务,条例规定了新建住宅物业的建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务。同时规定被评为省物业行业信用评价最高等级和全国物业服务企业综合实力五百强的物业服务企业除外。
三是为解决长期以来始终存在的供水、供电等专业经营设施设备维保责任问题,对专业经营单位接收专业经营设施设备及相关管线的规定进行了完善,明确了专业经营单位的维护管理责任,实现了专业经营单位进小区、打通惠民服务“最后一米”。
(七)完善物业管理保障机制
一是针对没有成立业主大会、选举业主委员会,无法组织业主共同决定和行使权利问题,设定了物业管理委员会制度,由其作为临时机构,组织业主实现自治,并推动成立业主大会、选举业主委员会。有效解决老旧住宅小区业委会成立困难,物业管理缺位问题。
二是建立了应急物业服务救济制度,规定物业管理区域出现失管状态时,街道办、乡镇政府应组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。
三是针对专项维修资金使用难问题,建立了维修资金应急使用制度。明确应急使用维修资金的条件以及便捷程序,解决了危及房屋安全等紧急情况下应急维修问题。
四是针对此次疫情期间物业服务人发挥的重要作用,从法律层面赋予物业服务人特殊时期相应职责。
此外,《条例》还详细设定了违反相关规定的法律责任,增强了条例的可操作性。

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